一降价就是好几十万！济南二手房不好卖了？记者调查发现…
一直以来，
二手房以“高性价比”而受购房者青睐。
然而，最近一段时间
记者调查发现，
由于新房频频降价促销，
济南部分区域的一些新房价格
反而比二手房要低，
二者出现了“价格倒挂”。
2月9日，济南一家二手房中介公司的负责人徐鹏在接受记者采访时表示，
在徐鹏看来，今年的二手房市场不好干，甚至不如去年好干，
降价20万元，
看房人仍然寥寥无几
济南市民杨志义最近正在四处看房。
杨志义告诉记者，他之所以改变主意，是因为在走访多个房产中介后发现，二手房价格竟然比新房还要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。
徐鹏指着楼市地图上的一个新楼盘告诉记者，
此外，二手房买卖中需要缴纳不菲的税费和中介费。这些因素也让许多原本想购买二手房的市民有了购买新房的意向。”
济南洪楼广场附近一家房产中介的工作人员李文海则认为，现在一、二手房价格倒挂比较正常，
李文海告诉记者，有些区域的二手房比较新，和附近新推出的期房相比，部分房龄不满3年的二手房立即就能入住。
李文海说。
此外，二手房价格高，还有一个原因是卖家高房价时购入。
一位二手房卖家张瑜表示。
据记者了解，2017年，张瑜以310万元在解放东路购入了一套新房，去年年初挂牌330万元准备卖掉，经过中介机构的多次劝说将价格降到了310万元。尽管降价了20万元，但还是因为价格太高，看房人寥寥无几。
张瑜说。
环境将变，
二手房不降价不好成交
实际上，早在市场低迷的2008年和2014年，曾出现过新房与二手房价格倒挂的情况。
济南鑫汇房地产经纪公司的负责人初鑫认为，出现房价倒挂的现象，选择观望的买房人日益增多，直接影响了市场的正常交易。
初鑫表示，在新房降价的带动下，二手房价格或将迎来更大下跌。随着开发商资金紧张程度及对销售回款的预期更高，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，而新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领作用。与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。
据记者了解，2019年时，二手房市场是卖方市场，挂出一套二手房，1个月内基本能成交，而且成交价格基本上就是卖方的定价。2021年则出现了大反转，有房东降价30万元仍难以出售。
初鑫给记者举了个例子：有一套辅仁的学区房，2020年报价420万元，当时有顾客表示降价10万元就可以签合同，但卖家拒绝降价销售。没想到市场上风向突变，去年6月份，卖家主动降到了370万元，但有买家希望能350万元成交。
“二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在3%左右，现在扩大到10%左右，也就是说，一套挂牌价200万元的二手房平均降十几万元才能达成交易。”李文海说道，
徐鹏告诉记者，房主挂牌时报价虚高，长时间没人看房，着急卖房的房主就会主动调价，降30万元甚至50万元的都有，在最后的挂牌价格上，卖家再降3万-5万元成交也很正常。
在初鑫看来，目前二手房市场上的业主主要是一些改善需求卖家和资金需求卖家。改善型卖家趁现在新房价格低迷，卖掉旧房来购买新房。资金型买家主要是抛售投资性房源，以缓解资金压力。所以在目前的市场下，对卖方来说二手房挂牌价则更加理性。
市场观望情绪比较浓厚
未来二手房价格可能还会走低
在谈及今年二手房市场的前景时，上述受访的二手房中介都认为，“今年‘日子’不好过”。
初鑫表示，二手房价格连续下降，让市场产生了明显的降价预期。
在初鑫看来，济南新房的价格在逐步走低，新房的降价将会持续影响二手房的价格，未来济南二手房的价格可能还会走低。
初鑫解释说，“新小区新学校会引进好的教育集团，像山师教育集团、历城二中教育集团、山大教育集团等都会进驻一些大楼盘，因此对二手房影响也比较大。”初鑫表示。
在李海波看来，之所以行业出现低迷，除了市场因素，二手房供应量明显增加也是一个重要因素。
徐鹏对记者说，
“在‘房住不炒’的政策下，短期内的二手房成交量不会有较大幅度的变动。”从往年的情况来看，一些房东急用钱考虑将房子做资金变现，大概率会出现急售房源。此外，部分房东资金较宽裕，则不急着售卖，盼着在合适的时候卖个好价钱。
徐鹏认为，挑选二手房千万不可以着急，“慢慢选，仔细挑，不冲动，这样才能选到适合自己的房子。”
来源：大众报业·经济导报记者 刘勇
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